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裝修房屋之應注意事項及損鄰之法律責任

房東:李先生
發表時間:2016-10-10



有許多人為了要做生意,或改變居家風格,在裝修時會把水泥牆隔間打掉,變成開放式空間,或換成玻璃落地窗,但是如果因此破壞大樓結構,甚至在裝修時不慎將隔壁住戶(或樓地板)的管線弄壞掉,會有什麼法律責任呢?



 


一、裝修不能更動的部分


首先,在裝修時,民眾常常遇到的疑問是,牆壁可不可以敲掉?尤其是想要將兩戶打通時,該「分戶牆」究竟可不可以打掉?會不會有危險?


這個問題,涉及到所要更動的部分會不會破壞大樓結構?如果是屬於建物主要結構的樑、柱、載重牆面或剪力牆、樓地板及屋頂之構造,是絕對不能破壞它的結構的,連在上面鑽洞都不行,更別說拆除!因為這會造成房屋的結構變化,尤其是碰到地震時,甚至造成倒塌。


如需局部更動主要結構時,應委託開業建築師辦理變更許可,其結構安全並應委由開業建築師或土木、結構專業技師檢討安全無虞後簽證負責。另外,若涉及公寓大廈共用部份之更動,需先經區分所有權人會議決議通過,始得為之。


至於非屬構造上承重牆壁之分間牆,則不受前開限制。雖然如此,但6樓以上大樓的特定工程(例如「增設廁所或浴室」、「增設兩間以上之居室造成分間牆之變更」等需求,則仍須向建管處申請「建築物室內裝修審查許可」。 一般而言,大樓住戶若有修繕、裝修的需要,應向社區管委會通知並提出申請,依照各大樓管委會的規定繳納保證金。一般大樓的保證金約2至5萬元,若在整修裝潢過程中造成大樓損毀,卻不願意修復大樓的原貌,則修繕費用從保證金當中扣除,反之則會歸還保證金。


事實上,內政部早就公告修正「公寓大廈裝修規約範本」,新增住戶裝修須申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。依據內政部營建署增訂的「公寓大廈裝修規約範本」,住戶如裝修天花板、內部牆面、分間牆變更等,應依「建築物室內裝修管理辦法」規定,委託合法裝修業者設計及施工;且須於取得施工許可文件後,才能施工。至於貼壁紙壁布、裝窗簾、鋪地氈,或擺設家具、活動隔屏等,則不在裝修管理辦法或規約範本範圍。依據具結書,住戶須承諾自行約束施工廠商,做好安全維護,施工人員也應遵守物料搬運、廢棄物清理、施工作息等規定;如導致共用部分或其他住戶環境汙損、管線阻塞、滲漏水等情況,住戶也應即時清理修復,並負起損害賠償責任。


至於如何判斷牆壁究竟是屬於主要結構的承重牆或剪力牆?或是一般的分間牆,我們後面會再說明。


二、裝修業者的告知義務


其次,台灣高等法院在94年度建上字第16號的判決理由中曾經指出:室內裝修業者對業主應該負有「違建告知」的義務。也就是說,室內裝修業者應具備足夠專業,從規劃設計到整個施工過程,都應該注意圖說設計或施工現況有沒有違背相關建築、消防等法令。且裝修不得妨害或破壞主要構造、防火避難設施、防火區劃及消防設備,亦不得有違章建築行為。也就是說,設計師應主動告知陽台外推違法,否則被舉報拆除費用應由設計師承擔。


三、何謂「主要結構」


再者,依建築法第8條規定,建築物的「主要構造」,是指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等構造。建築物室內裝修時,不能任意破壞或更動主要構造,以免影響整幢建築物的結構安全。以下即簡單說明何謂承重牆及剪力牆:



  1. 承重牆


建築物,除了由樑、柱承載建物自身結構的重量之外,每層的樓地板會將其載重平均的傳遞至四周的樑與牆,再經樑與柱往下傳遞至建築物的基礎再傳到地下之承重層,這些在各樓板之間主要載重的牆面就稱為承重牆。當承重牆被敲除後,便失去其重量傳遞效果,樓板的載重將會集中於樑上,造成樑結構的超額負載而產生破壞,日久之後可能會有倒塌的危險。



  1. 剪力牆


也就是抵抗剪力的牆,是建築物抗震的重要結構體,主要是用在高層建築結構,因為這類牆體具有較大的承受水平剪力的能力,所以被稱為剪力牆。剪力牆的高度一般與整個房屋高度相同,自基礎至屋頂。剪力牆最主要的優點就是增加建築對水平剪力的承載能力。也就是說,剪力牆就是使得整個建築在橫向上更加有韌性,而地震主要的影響就是對建築結構的橫向毀壞。由於剪力牆的勁度很大,因此可以承擔極大部份構造物的水平力,能在地震初期就能吸收大部份的能量,減少結構的破壞,成為目前耐震設計中非常重要的結構系統。


四、裝修房屋時損害住戶或鄰居的法律責任



  1. 行政責任


公寓大廈管理條例第5條及第15條分別規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。


根據上面規定,如需更動主要結構時,應委託開業建築師辦理變更許可;其結構安全並應委由開業建築師或土木、結構專業技師檢討安全無虞後簽證負責。另外,若涉及公寓大廈共用部份之更動,需先經區分所有權人會議決議通過,始得為之。


至於非屬構造上承重牆壁之分間牆,雖不受前開限制,但要注意的是,縱該建物非供公眾使用於裝修時無需申請審查許可,其裝修材料也應合於建築技術規則之規定,且其裝修不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要結構,否則,主管機關得依建築法處以罰鍰,必要時得強制拆除其室內裝修違規部分


因此,區分所有權人裝修其專有部分時,如果有影響其他區分所有權人共同利益之行為,如影響結構安全時,則該社區之管理委員會應出面予以制止,並可以依公寓大廈管理條例第四十九條第一項第一款及第三款規定,報請直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善,如仍不改善得連續處罰。



  1. 民事責任


裝潢造成鄰居家損壞,屬於民法上的侵權行為。民法第184條規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」依照這個規定,倘因裝修造成鄰居的損害時,就要負侵權行為損害賠償責任。


此外,民法第191條也有規定,因為自己的建築物或其他工作物導致他人權利受損,工作物之所有權人要負賠償責任。而建築物內部設備如天花板、樓梯、樓地板、水電配置管線設備等都是屬於建築物的一部分,因此,如果樓上住戶因為自己專有部分之浴室、廚房或者是水電配置管線設備管理及維護不當致漏水至樓下住戶,造成樓下損害,依法是要負損害賠償責任的


另外,長期漏水惡意不修,也是屬於不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,造成鄰居身心健康、生活品質均受嚴重影響而產生精神上的痛苦,被害人也可依據民法規定,請求賠償相當金額之精神慰撫金。


而公寓大廈管理條例第12條也規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區 分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」簡單說,如果管線破損現象是因為樓上住戶在其住宅內裝修施工不慎所造成者,則維修費用應由樓上所有權人負擔。



  1. 刑事責任


因整修房屋造成鄰居牆壁受損、磁磚龜裂等,會不會構成毀損罪呢?因為刑法上的毀損罪以故意犯為限,過失毀損是不處罰的。因此,未做好相關安全措施或不小心挖壞管線,並非蓄意破壞,不會構成毀損罪,只能朝民事賠償的方向處理。


 





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    發表時間:2016-10-18

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    發表時間:2016-10-18

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    發表時間:2017-01-31

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