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房子漏水了怎麼辦?

房東:黃媽媽
發表時間:2016-09-25


最近的幾場大雨,使得房屋買賣後,漏水瑕疵的爭議不斷發生。漏水問題不但困擾買賣雙方,造成交屋前後的糾紛。對仲介公司而言,也多了一項協調的工作。更有甚者,買方直接針對仲介公司,要求仲介負責處理,認為仲介公司賣了漏水的房子,就應該由仲介負修繕責任。究竟房子漏水問題,是誰的責任?應該負何種責任?法律的規定如何?實務處理的狀況如何?以下謹就民法物之瑕疵擔保等規定,略作說明。

一、何謂物之瑕疵擔保責任

按民法第三百五十四條第一項規定「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。」由此可知,所謂物之瑕疵擔保責任,乃指賣方於標的物危險移轉(即物之交付)予買方時,應擔保該標的物無滅失減少其價值,或無滅失減少其效用之瑕疵。亦即出賣人對於標的物之價值或效能,對買受人應負擔保責任。居中撮合的仲介公司依法對買受人無瑕疵擔保責任,至為明顯。

二、物之瑕疵擔保責任的法律效果

按民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」準此可知,出賣標的物有瑕疵時,買方依法僅有解除契約或請求減少價金二種權利。而解除契約顯失公平時,僅得請求減少價金。但何謂解除契約顯失公平,於認定上常生爭議。「解除契約顯失公平,乃指瑕疵對買受人所產生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言。」最高法院93年台上字第1825號判決參照。「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵,………….被上訴人雖主張解除買賣契約,然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用,僅因若干瑕疵即解除契約,對出賣人顯失公平,不應准許,其僅得請求減少價金。」最高法院86年台上1029號判決參照。由以上兩個實務上法院見解可知,買賣房屋發現漏水時,買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。因此單純的漏水瑕疵,仲介公司居中協調買賣雙方時,應以買方請求減少價金為方向。

另一個值得探究的問題是,在房屋移轉過程中,房屋尚未點交予買方前,買方發現房屋漏水,此時買方是否得依前引民法第三百五十九條規定,向出賣人主張減少價金或解約。按「物之出賣人,對於買受人所負瑕疵保之責任,係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前,買受人雖已發覺其物有瑕疵,如出賣人未確定的拒絕擔保,買受人尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。」「有關瑕疵擔保之規定,原則上於危險移轉後,始有其適用。惟於危險移轉前,買受人已發現標的物有瑕疵,倘出賣人無法提出無瑕疵之物,或擔保除去該瑕疵後為給付,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,並得解除契約。」最高法院86年台上第1689號,86年台上第3407號分別著有判決參照。由以上兩個判決可知,實務上法院認為於標的物尚未交付前,買受人發現有瑕疵時,得對出賣人主張同時履行抗辯。亦即得以出賣人未依債務本旨提出給付,而拒絕自己之給付。關於瑕疵擔保與同時履行抗辯,此點實務與學說見解,尚有不同。不過既然有實務上判決的支持,因此在房屋移轉過程中,買方發現房屋有漏水瑕疵時,似得通知出賣人負擔保之責,在出賣人未確認負擔保責任,或確定無法給付無瑕疵之物前,應可主張同時履行抗辯,此亦可視為民法誠信原則之表現。

三、買方有無瑕疵修補請求權

出賣人瑕疵擔保的法律性質通說為擔保說,此說認為特定物之買賣,出賣人僅負有交付特定物之義務,法律上其並不負交付無瑕疵物之義務。因此如果出賣人已交付該特定標的物,則雖該標的物有瑕疵,其仍屬已盡其出賣人義務。就現行民法內容觀之,買賣關係物之瑕疵擔保責任中,買受人並無瑕疵修補請求權之明文。前引諸多法院判決,亦未揭示買受人有瑕疵修補請求權利。因此房屋漏水時,買受人實無法請求出賣人負責修復,惟出賣人為免買受人請求減少價金,自得自行修復後,以無瑕疵之物交付。在實務過程中,亦常見以修補方式來取代減少價金請求。

四、契約解除權或價金減少請求權之時效

依民法第三百六十五條規定「買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依三百五十六條規定為通知後六個月不行使或自物交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」按買受人於標的物交付後,依法有從速檢查受領物,並於發現瑕疵時,即時通知出賣人之義務。因此若買受人受領標的物,並發現瑕疵即時通知出賣人後,竟怠於行使解除權或價金減少請求權逾六個月,則其上開權利消滅時效完成,出賣人得抗辯之。又若標的物交付已逾五年,買受人仍未發瑕疵者,其解除權或價金減少請求權亦歸於消滅。其立法意旨,乃為去除不確定之狀態。

綜上所述,買賣房屋發現漏水時,應該即刻通知出賣人,雙方共同協商瑕疵處理方法。若出賣人確定拒絕負擔保責任,則買方可解除其契約。常見民事糾紛,雙方都非常堅持己見,互不退讓,以致需要訴請法院解決爭端,其實這並不是有利於雙方的方法。希望大家都能平心靜氣,設身處地為他方著想,糾紛也就自然容易化解。



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