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不動產交易糾紛 知多少?

房東:柯董
發表時間:2012-10-31


不動產交易糾紛 - - 知多少?

案例
王凱委託穩賣不動產仲介公司(以下簡稱穩賣公司)代理銷售其所有土地及地上建物各一筆,雙方簽有委託買賣契約書,其中約定「甲方(賣方)同意仲介成交時,有關正式買賣契約之擬定及辦理產權過戶登記事項之手續,均悉由乙方(穩賣公司)所指定之代書辦理:」。穩賣公司蔡總經理交由經理曾善良負責辦理該房地銷售事宜,嗣經多方努力終以總價新台幣(下同)五百萬元,與買主蕭仁達成買賣之合意。蕭仁向穩賣公司稱自有專業代書可辦理移轉登記手續等相關事宜,如不以所指定之代書李輝承辦,即不願購買,穩賣公司為求能順利銷售,不願於代書選任上爭執而破壞交易之完成,乃同意由蕭仁所指定之代書李輝辦理相關事宜,旋買賣雙方簽訂買賣契約,由李輝辦理,並交予王凱印有其事務所地址電話之名片,蕭仁當場給付王凱簽約金五十萬元,並向王凱取得所有權狀、印鑑證明等登記所需資料等,並於給付第二期應付款五十萬元之其中十五萬元後,餘款則簽發四十五日後屆期之支票。然事實上,蕭仁與李輝早於取得移轉登記所需資料後,即已將上開房地所有權移轉登記予蕭仁之女友曉莉,復即將上開房地設定抵押權予小文,又於數日後再將該房地所有權移轉登記予阿光,一個月後則再移轉登記予劉美美,數日後先塗銷抵押權人小文之抵押權設定登記,而由劉美美向全台銀行貸借五百萬元並設定抵押權予該銀行。嗣經王凱提出詐欺告訴,經法院認蕭仁及李輝二人共同詐欺罪名成立,判處有期徒刑在案。
問題
一、        本案中賣主王凱僅取得買賣價金共六十五萬元,是否可取回房地所有權?對取回後房地上全台銀行之抵押權可否塗銷?
二、        王凱如不能取回房地所有權,應如何主張權益?向何人主張給付房地價金?得向侵害其權利之人主張損害賠償責任?
解析
一、        王凱能否取回房地所有權,及取回後可否塗銷全台銀行抵押權登記取決於(一)曉莉、阿光、劉美美就房地之移轉登記是否均為惡意及(二)全台銀行抵押權設定登記是否亦為惡意而定:
1.        按「依本法所為之登記,有絕對效力」,土地法第四十三條定有明文。不動產若遭相對人無權處分,將該不動產所有權移轉登記或設定抵押權於第三人名下,第三人並不當然取得該不動產之所有權或抵押權,仍須視第三人善意與否而有不同之法律效果(最高法院三十三年度上字第四九八三號判例參照)。換言之,若第三人信賴相對人為該不動產之所有權人,而善意與該相對人辦理該不動產所有權之移轉登記或抵押權之設定登記,縱該相對人對該不動產無處分權,依首開法條規定與判例意旨,第三人仍將善意取得該不動產之所有權或抵押權。反之,若第三人知悉相對人係無處分權人,縱已辦理該不動產所有權移轉登記或抵押權設定登記,第三人仍因其之惡意而無從取得該不動產之所有權或抵押權。從而,該不動產之真正所有權人仍可請求相對人或第三人塗 銷各該之不動產權利登記。是原登記所有權於王凱名下房地,復轉為登記為曉莉所有,並為小文設定抵押權,嗣再轉登記為阿光所有,之後再轉登記為劉美美所有,且塗銷小文之抵押權登記,再登記抵押權予全台銀行之事實,已如前述。則以上之房地之所有權移轉登記及抵押權設定登記,並未經王凱同意,係蕭仁與李輝所為,且曉莉、小文、阿光及劉美美四人若均知情配合,則前揭房地雖前後登記為曉莉、劉美美所有,但因其均屬惡意,自未取得該房地之所有權,則王凱仍屬該房地之所有權人,可依法訴請回覆所有權。
2.        對全台銀行部份:全台銀行登記為該房地抵押權人,如王凱不能舉證主張銀行係惡意,否則依前揭解析一(一)所述土地法規定及最高法院判例意旨,全台銀行若為善意,王凱即不能對全台銀行主張該房地抵押權不存在。
二、        王凱因曉莉或阿光或劉美美之善意不知情致無法取回房地所有權,可否向相關人主張權利分別說明如下:
1.        對蕭仁與李輝部份:
蕭仁與李輝二人共同意圖為自己不法之所有,由蕭仁佯稱為買主、李輝為代書,向王凱訛稱欲購買其所有房地,嗣後一而再,再而三的變更登記名義人,根本沒有購買房屋之意思,目的僅在於騙取房屋之所有權,再進行向第三人或銀行貸款牟利。其二人僅付給王凱六十五萬元,尾款尚有四百三十五萬元未付(支票退票),所為屬故意不法侵害王凱之財產權,王凱可依民法侵權行為之規定請求蕭仁與李輝連帶賠償四百三十五萬元及遲延利息。
2.        對穩賣公司部份:
按受任人因處理委任事務有過失,或因踰越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責,民法第五百四十四條定有明文。本案中穩賣公司並未選任適當之代書承辦前揭房地之買賣事宜,違反與王凱所訂立之「委託銷售合約書」之約定,亦未告知王凱,該李輝代書非其公司之委任代書,致王凱誤以為李輝為其公司代書而受詐騙,致王凱因此受有損害,依首開法條規定,穩賣公司應負損害賠償之責。誚僧讞w並非僅係穩賣公司增加財源之權利,因穩賣公司乃從事房屋買賣之專業公司,對委其售屋者,應盡其善良管理人之注意,以維護其當事人財產上之利益,此保護託售人弁鄐孛q務,亦係穩賣公司之附隨義務。是穩賣公司未以其公司熟悉之代書辦理是項房地之交易,而又未明白告知王凱真實情狀,致王凱將移轉登記所需證狀全數交付予李輝,致李輝得以遂行其侵害王凱財產權之行為,自有過失。是穩賣公司上舉與損害之發生有相當之因果關係,揆諸上揭規定及說明,自應負契約上之損害賠償責任。不過,「損害之發生或擴大,被害人與有過失者,法院得減輕賠償金額或免除之」,民法第二百十七條第一項定有明文。王凱與穩賣公司間所訂者,乃其委託穩賣公司銷售房地之契約,其主要為房地之仲介交易,價款除定金外,穩賣公司並不經手,雖產權過戶手續,約定委由穩賣公司指定之代書辦理,但此代書究非穩賣公司本身,王凱就其交易上之安全,仍應負注意之責,以維己身之利益,王凱於簽約時已取得李輝代書名片,既疏未與該代書及穩賣公司連繫,等到尾款支票退票後,始行連繫穩賣公司,就損害之發生,擴大上訴人亦與有過失,穩賣公司可主張減少賠償金額。
3.        對穩賣公司蔡總經理與經理曾善良部份:
除有證據顯示蔡總經理與曾善良經理二人與蕭仁、李輝共同侵權應負連帶損害賠責任外,蔡總經理與曾經理二人係為促成交易,始同意蕭仁以李輝為承辦代書,並無證據可證明其二人與蕭仁及李輝有何勾串,共同詐騙王凱,因而無須與蕭仁及李輝對王凱負共同侵權行為損害賠償責任。



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  • 1 樓住戶:黃欣禾
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:鄭宗儒
    發表時間:2014-01-02

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